Foro SCI à l'IR ou à l'IS

Découvrir que le voisin engage des travaux sur la base d'un permis de construire qui semble irrégulier suscite naturellement l'envie d'agir. Mais le contentieux de l'urbanisme obéit à des règles strictes, tant sur les délais que sur la recevabilité de l'action. Une méconnaissance de ces règles conduit très souvent à une irrecevabilité pure et simple, sans même que le juge n'examine le fond du dossier. Qui peut agir ? La condition de l'intérêt à agir Tous les tiers ne peuvent pas former un recours contre un permis de construire : seuls ceux qui subissent un impact sur leur situation personnelle peuvent agir. Démontrer son « intérêt à agir » contre le permis de construire est indispensable. Faute d'apporter cette preuve, la requête peut être rejetée comme étant irrecevable. La qualité de voisin du projet ne suffit plus à démontrer un intérêt à agir. Comme tous les tiers, le voisin doit désormais démontrer que le projet contesté est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son propre bien : perte de vue, d'ensoleillement, de tranquillité, dévalorisation significative, création de vis-à-vis, etc. En pratique, la production d'un plan de situation et de photographies documentant l'impact concret du projet sur la parcelle voisine est systématique : le juge administratif exerce un contrôle de plus en plus exigeant sur la réalité de cet impact, particulièrement lorsque les parcelles ne sont pas immédiatement contiguës. Le délai de

Un mur de clôture devenu mur de trois mètres de hauteur, une extension qui obstrue votre vue, un garage érigé en limite de propriété et aucun panneau d'affichage. Le réflexe est d'appeler la mairie. C'est nécessaire, rarement suffisant. Obtenir la démolition d'une construction irrégulière est possible, mais jamais automatique, et le voisin ne maîtrise pas toutes les voies. Un mauvais choix de départ peut faire perdre des années, voire le droit d'agir. D'abord, vérifier que la construction est réellement irrégulière Beaucoup de contentieux s'enlisent sur une erreur de départ : le voisin est convaincu de l'absence d'autorisation, alors qu'un permis ou une déclaration préalable a été délivré. L'absence de panneau d'affichage ne signifie pas qu'aucune autorisation n'a été accordée. Cette absence n'est d'ailleurs pas illégale : le défaut d'affichage a seulement pour effet de ne pas faire courir le délai de recours contre l'autorisation, mais n'a pas de conséquence sur l'autorisation elle-même. La consultation en mairie du dossier d'urbanisme est donc la première étape. Si une autorisation existe, le sujet change de nature : il ne s'agit plus de dénoncer une infraction, mais de contester l'autorisation, dans un délai de deux mois à compter de son affichage ou, à défaut d'affichage, dans un délai raisonnable, généralement fixé à un an (CE, 9 novembre 2018, n° 409872). La mairie est tenue de vous communiquer l'autorisation, si elle existe : arrêté autorisant les travaux et ensemble d

Vous avez acheté, hérité ou conservé une parcelle classée en zone agricole (A) ou naturelle (N) par le plan local d'urbanisme (PLU). Le terrain jouxte des maisons, les réseaux passent devant, et pourtant aucune construction n'est possible. Peut-on faire évoluer ce zonage ? Oui, mais pas à n'importe quelles conditions, ni par n'importe quelle voie. Un classement ne se négocie pas, il se démontre Premier point à intégrer : nul n'a de droit acquis au maintien ou à l'obtention d'un classement en zone constructible. Le zonage relève d'un choix de planification de la commune ou de l'intercommunalité, que le juge contrôle de manière restreinte. Il ne censure que l'erreur manifeste d'appréciation, c'est-à-dire l'existence d'une erreur « grossière ». Le contexte actuel n'aide pas. Les objectifs de sobriété foncière poussent les collectivités à réduire les zones ouvertes à l'urbanisation, non à les étendre. Un dossier présenté sans stratégie se heurte donc souvent à un refus. Les trois voies qui existent réellement Obtenir une évolution du PLU Faire passer une zone A ou N en zone urbaine suppose en principe une révision du PLU, procédure lourde qui relève de l'intercommunalité lorsqu'elle est compétente. La commune n'y est jamais tenue, mais elle peut y être conduite si votre demande s'inscrit dans son projet : comblement d'une dent creuse, continuité avec l'enveloppe urbaine, besoin de logements, équipements existants. Le moment compte. Une révision en cours ou annoncée est une fenêtr

L'expropriation est l'atteinte la plus grave que l'État puisse porter au droit de propriété. Elle est donc strictement encadrée par le Code de l'expropriation. La procédure se déroule en deux temps, l'un administratif, l'autre judiciaire. Surtout, elle obéit à un principe d'indemnisation intégrale. L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 subordonne la privation de propriété à une double condition : une nécessité publique légalement constatée et une juste et préalable indemnité. Toute la procédure d'expropriation découle de ces deux exigences. La première relève de l'administration, sous le contrôle du juge administratif. La seconde relève du juge judiciaire, gardien de la propriété privée. La phase administrative : établir l'utilité publique et identifier les biens La déclaration d'utilité publique Toute expropriation suppose d'abord que l'utilité publique du projet soit déclarée (article L. 121-1). La DUP est précédée d'une enquête publique. Le public y est consulté sur un dossier qui présente l'opération, son coût et, le cas échéant, son impact environnemental. La DUP est prononcée selon les cas par décret en Conseil d'État ou, le plus souvent, par arrêté préfectoral. Elle fixe le délai dans lequel l'expropriation doit être réalisée. Ce délai est en principe de cinq ans au plus et peut être prorogé. La DUP peut être contestée devant le juge administratif dans un délai de deux mois. Celui-ci contrôle la régularité de la procédure. Il vérifi

Beaucoup de propriétaires pensent que l'avocat n'est utile qu'une fois le juge de l'expropriation saisi. En réalité, la plupart des dossiers ne vont pas jusqu'au juge de l'expropriation et le bien peut être cédé à l'issue d'une négociation amiable. Lorsqu'une collectivité, un aménageur ou l'État engage un projet d'utilité publique, le propriétaire concerné reçoit le plus souvent une proposition d'acquisition amiable, parfois bien avant la déclaration d'utilité publique (DUP). Le courrier est courtois, l'offre s'appuie sur une évaluation du Domaine, et l'interlocuteur insiste sur la simplicité d'un accord. Accepter sans conseil peut pourtant avoir des conséquences définitives. Une cession amiable est un contrat : une fois signée, elle ne se renégocie pas. L'offre de l'expropriant n'est pas nécessairement le « juste prix » L'article L. 321-1 du Code de l'expropriation pose un principe clair : l'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'offre amiable reflète pourtant la seule position de l'acheteur public. Elle repose sur l'avis du Domaine, qui retient souvent des termes de comparaison prudents, une qualification du bien plutôt défavorable et une lecture restrictive des préjudices indemnisables. L'indemnité ne se limite pas à la valeur vénale du bien. Elle comprend aussi : l'indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais d'acquisition d'un bien équivalent ; les indemnités accessoires : frais de déménagement, pe

Vous êtes militaire et avez fait l'objet d'une décision défavorable. Vous souhaitez contester cette décision et devez saisir la Commission des Recours des Militaires. Mais vous ne savez pas comment structurer votre lettre ? Voici un modèle de base, qui doit impérativement être adapté à votre situation personnelle et aux faits de votre dossier, accompagné des conseils essentiels pour en maximiser l'efficacité. Point de vigilance : ce modèle constitue une trame générale. Chaque recours doit être adapté aux faits précis de votre dossier, aux textes statutaires applicables à votre situation, et à la nature exacte de la décision contestée. Une lettre trop générale ou mal argumentée réduit sensiblement les chances d'obtenir un avis favorable. Avant de rédiger : rappel des points essentiels Avant toute rédaction, vérifiez que vous êtes bien dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision contestée et que la décision relève bien du champ de la CRM (voir notre article dédié à la Commission des Recours des Militaires), et rassemblez l'ensemble des pièces utiles à l'appui de votre recours : copie de la décision contestée, correspondances échangées, éléments factuels, personnels ou médicaux pertinents selon la nature du litige. Modèle de lettre de recours [Nom, prénom, grade, affectation, adresse] [Date] À l'attention de Madame la Présidente / Monsieur le Président de la Commission des Recours des Militaires Objet : Recours administratif préalable obligatoire contr

Une décision individuelle prise par l'institution militaire (les Armées ou la Gendarmerie), vous concernant (mutation, notation, sanction) vous semble injustifiée, et l'on vous indique que vous devez saisir la Commission des Recours des Militaires avant toute autre démarche ? Cette étape, souvent méconnue, constitue, dans le champ défini par la loi, un préalable obligatoire pour pouvoir contester cette décision devant le juge administratif, pour la plupart des contentieux militaires. Rôle, procédure et délais : voici ce qu'il faut savoir sur la CRM. Point de vigilance : la saisine de la CRM constitue, pour la plupart des décisions concernées, un recours administratif préalable obligatoire. Saisir directement le tribunal administratif sans être passé par la CRM expose, dans ces cas, à une irrecevabilité pure et simple de l'action contentieuse (article L. 4125-1 du Code de la défense), qui n'est pas susceptible d'être régularisée. Qu'est-ce que la Commission des Recours des Militaires ? La Commission des Recours des Militaires (CRM) est une instance consultative placée auprès du ministre de la défense (et du ministère de l'intérieur pour les gendarmes). Elle est chargée d'examiner, dans les conditions définies par le Code de la défense, les recours administratifs formés par les militaires contre la majorité des décisions individuelles défavorables relatives à la situation personnelle des militaires. Elle rend un avis sur le litige avant qu'une décision définitive ne soit prise

Vous êtes propriétaire d'un logement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) et vous vous demandez si vous pourrez encore le louer dans quelques années ? La réponse est claire : à compter du 1er janvier 2028, la location d'un logement classé F deviendra tout simplement impossible, le logement étant réputé indécent. La bonne nouvelle, c'est qu'il vous reste une fenêtre de deux ans pour sécuriser votre situation. Encore faut-il anticiper dès maintenant, car certaines sanctions sont déjà applicables. AGN Avocats vous explique le calendrier, les risques et les stratégies possibles. Ce que la loi prévoit et les sanctions encourues Un calendrier d'interdiction progressive des passoires thermiques C'est la loi Climat et résilience (n° 2021-1104) qui a organisé l'extinction progressive du marché des logements les plus énergivores, dits « passoires thermiques ». Le classement des logements, de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant), est défini par l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, en fonction de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre du logement. Le principe est posé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, répondant désormais à un niveau de performance énergétique minimal. Le calendrier est le suivant : depuis le 1er janvier 2025, un logement décent doit être classé au minimum entre A et F : les logements classés G sont rép

Les tiny houses, aussi appelées micro-maisons ou mini-maisons, séduisent de plus en plus de particuliers. Leur petite taille, l'absence de fondations et leur mobilité apparente peuvent laisser penser qu'elles échappent aux règles d'urbanisme. Pourtant, même une tiny house reste une construction au sens du Code de l'urbanisme. Son installation sur un terrain est donc soumise à des formalités administratives, qui varient selon sa nature et son usage. Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre le régime juridique applicable. Tiny house fixe ou mobile : une distinction essentielle Le statut juridique d'une tiny house dépend principalement de deux critères : conserve-t-elle ses moyens de déplacement ? sert-elle d'habitation permanente ? Ces éléments déterminent la qualification retenue par le Code de l'urbanisme et, par conséquent, les autorisations nécessaires. Les tiny houses fixes Une tiny house est considérée comme fixe lorsqu'elle : ne conserve pas ses moyens de déplacement, n'est pas homologuée pour circuler, constitue l'habitat permanent de ses occupants (au moins 8 mois par an). Dans ce cas, elle est qualifiée de résidence démontable constituant l'habitat permanent de ses utilisateurs (article R. 111-51 du Code de l'urbanisme). Quelles autorisations ? La procédure dépend de la surface de la tiny house : Entre 5 et 20 m² (majorité des hypothèses) : une déclaration préalable suffit. Au-delà de 20 m² : un permis de construire est obligatoire. En tout état de cause, po

Définition de l'abus de confiance selon le Code pénal L'abus de confiance est prévu aux articles 314-1 et suivants du Code pénal et se définit comme « le fait par une personne de détourner, au préjudice d'autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu'elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d'en faire un usage déterminé ». L'abus de confiance suppose que la victime ait remis volontairement un bien à l'auteur dans un but précis, mais que l'auteur de l'abus ait détourné le bien du but prévu. L'abus de confiance « simple » est puni de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d'amende. Lorsqu'il s'accompagne de circonstances particulières, comme la bande organisée ou la vulnérabilité de la victime, la peine encourue est augmentée. L'abus de confiance est une véritable trahison du lien de confiance qui unissait la victime et l'auteur. La victime d'un tel abus peut se retrouver démunie face à une telle situation : l'accompagnement d'un avocat pénaliste peut s'avérer indispensable. Exemples concrets d'abus de confiance dans la vie courante L'exemple le plus connu de l'abus de confiance est celui du salarié qui utilise la carte bancaire de la société qui l’emploie à des fins personnelles, ou encore du salarié qui détourne la carte carburant de son employeur à des fins personnelles. Vous êtes également victime d'un abus de confiance si vous prêtez votre véhicule à un ami et qu'il le revend à un tiers. Zoom sur l'abus de con