Fórum El voto en las comunidades de propietarios: derechos, conflicto…

El coche eléctrico empieza a formar parte del paisaje habitual de nuestros garajes. Lo que hace pocos años era excepcional hoy ya no sorprende: vehículos eléctricos, híbridos enchufables y puntos de recarga aparecen cada vez con mayor frecuencia en los aparcamientos de las comunidades de propietarios. Pero con ellos ha llegado también una nueva discusión vecinal. «Esos coches pueden incendiarse». «Las baterías pesan demasiado». «Si uno arde en el sótano, los bomberos no podrán apagarlo». «Deberíamos prohibir que entren vehículos eléctricos en el garaje». La preocupación por la seguridad es legítima. Lo que no significa que cualquier medida adoptada en nombre de esa seguridad sea jurídicamente válida. La cuestión es, por tanto, muy concreta: ¿puede una comunidad de propietarios prohibir que un vecino estacione un vehículo eléctrico en su plaza de garaje? La respuesta exige separar los temores, los riesgos reales y, sobre todo, lo que permite actualmente nuestro ordenamiento jurídico. Una preocupación que ya ha llegado a las comunidades No estamos ante un debate puramente teórico. La Organización de Consumidores y Usuarios advertía el pasado 16 de septiembre de que algunas empresas de aparcamientos y comunidades de propietarios están impidiendo la entrada de vehículos eléctricos alegando principalmente dos razones: el riesgo de incendio de sus baterías y el mayor peso de estos vehículos. Según OCU, una prohibición general basada exclusivamente en estas circunstancias carece act

La impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios es uno de los mecanismos jurídicos más relevantes para garantizar la legalidad y la equidad en el funcionamiento de una comunidad. Sin embargo, entre los propietarios surge con frecuencia una duda muy concreta: ¿existe algún paso previo obligatorio antes de acudir al juzgado para impugnar un acuerdo comunitario? Es habitual que, tras recibir la notificación del acta de una junta, un propietario considere que el acuerdo adoptado es ilegal, injusto o gravemente perjudicial para sus intereses. En ese momento surge la cuestión clave: ¿debe comunicar previamente su intención de impugnar al presidente o al administrador de la comunidad? La respuesta jurídica no siempre es conocida por los propietarios y, en muchas ocasiones, genera confusión. En este artículo analizamos el marco legal aplicable, los requisitos para impugnar acuerdos comunitarios y el papel que puede tener una comunicación previa antes de acudir a la vía judicial. El marco legal de la impugnación de acuerdos comunitarios El régimen jurídico de la impugnación de acuerdos se encuentra regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 18. Esta norma establece el derecho de los propietarios a acudir a los tribunales cuando consideran que un acuerdo adoptado por la junta vulnera la ley, los estatutos o les causa un perjuicio injustificado. En el ámbito de la propiedad horizontal existe un principio fundamental que conviene recordar:

El fallecimiento de un propietario plantea en muchas comunidades una situación que, al principio, parece sencilla. Un vecino comunica que el propietario del 3.º B ha fallecido. El administrador toma nota, transmite sus condolencias a la familia y, aparentemente, poco más hay que hacer. Pero pasan las semanas. Llega el siguiente recibo de la comunidad. Después otro. Se convoca una junta de propietarios y surge una pregunta: ¿a quién enviamos la convocatoria? Se aprueba una derrama y aparece otra: ¿quién tiene que pagarla? Y si transcurren varios meses sin que nadie comunique quién ha heredado la vivienda, la cuestión se complica todavía más. ¿Puede la comunidad reclamar las cuotas pendientes? ¿Contra quién debe hacerlo? ¿Debe esperar a que los herederos acepten la herencia? ¿Pueden los hijos del fallecido asistir a las juntas? ¿Qué ocurre si nadie quiere hacerse cargo de la vivienda? El fallecimiento del propietario no deja la vivienda en una especie de limbo jurídico ni suspende sus obligaciones con la comunidad . La propiedad sigue generando gastos y la comunidad sigue funcionando. Y ahí comienza el verdadero problema. La muerte del propietario no hace desaparecer sus obligaciones El primer concepto que debemos tener claro es que las obligaciones económicas vinculadas a la vivienda no desaparecen porque fallezca su propietario. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de contribuir, conforme a la cuota de participación o a lo especialmente

Aparecen cucarachas en el garaje o ratas en el cuarto de contadores y la pregunta llega siempre igual al despacho. Quién lo paga. La respuesta que circula por todas partes es correcta y no sirve de nada, porque se limita a decir que si el foco está en zona común paga la comunidad y si está dentro de una vivienda paga el propietario. El problema no es la regla. El problema es demostrar de qué lado cae el foco , y eso es justo lo que no resuelve ni una sola de las guías que hay publicadas. Sin esa prueba, la junta se convierte en una discusión de vecinos y el administrador se queda sin nada que enseñar. Quién paga el tratamiento de plagas en una comunidad de propietarios La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener su vivienda en un estado que no perjudique a los demás y a resarcir los daños que cause por descuido. Está en el artículo 9.1.b , y es la base para repercutirle el coste del tratamiento a quien tiene el foco en casa. Ahora bien, un artículo de ley no prueba nada por sí solo. Un gasto solo se repercute si se acredita el origen , y el origen no lo decide el presidente ni el vecino que más levanta la voz. Cómo se determina el origen de una plaga en un edificio Una cucaracha en el rellano no dice nada. Dice algo dónde se concentra la población, por dónde se mueve de noche y qué vía usa para subir. Eso obliga a mirar arquetas y red de saneamiento, patinillos, falsos techos, cuartos de basuras, garaje, trasteros y los pasos de instalaciones entre pla

En una comunidad de propietarios existe una idea bastante extendida: lo que ocurre dentro de una vivienda pertenece exclusivamente a su propietario y la comunidad no puede intervenir. En principio, cada propietario tiene un ámbito privativo sobre el que puede decidir. Pero esa autonomía tiene un límite muy claro: lo que sucede dentro de una vivienda deja de ser exclusivamente privado cuando provoca daños, riesgos o perjuicios a los elementos comunes o a otros propietarios . Una tubería privativa que lleva meses perdiendo agua, una instalación deteriorada que provoca filtraciones al piso inferior, una vivienda abandonada que acaba generando problemas de salubridad, una terraza cuyo deficiente mantenimiento ocasiona daños, una instalación eléctrica privada que supone un riesgo o incluso determinados elementos de una vivienda cuyo deterioro puede afectar a la seguridad del edificio son ejemplos que pueden plantear el mismo problema. ¿Hasta dónde puede llegar la comunidad? ¿Puede obligar al propietario a reparar? ¿Puede entrar en su vivienda? ¿Qué ocurre si se niega? ¿Quién debe pagar la reparación? ¿Y los daños ocasionados? La Ley de Propiedad Horizontal ofrece algunas respuestas muy claras, aunque en la práctica será fundamental determinar dónde está realmente el origen del problema y cuál es la naturaleza del elemento afectado . Ser propietario de una vivienda no significa poder desentenderse de su conservación El punto de partida se encuentra en el artículo 9.1.b) de la Ley d

La rehabilitación de un edificio no comienza con las obras ni termina cuando se marcha la última empresa. Detrás de cualquier actuación existe un importante recorrido documental: informes técnicos, acuerdos de la comunidad, presupuestos, proyectos, ayudas, certificaciones, facturas, garantías y documentación que deberá conservarse durante años. En esta colaboración editorial elaborada por Vecindoc para Adminfergal analizamos precisamente ese recorrido y, especialmente, uno de los grandes retos que plantea para las comunidades de propietarios y sus administradores: conseguir que toda esa información permanezca ordenada, relacionada, actualizada y accesible a lo largo del tiempo . Porque una rehabilitación puede durar unos meses, pero la documentación que genera puede resultar necesaria durante décadas. A continuación reproducimos íntegramente el estudio elaborado por Vecindoc . Vecindoc_guestpost_Adminfergal Descarga Este post De la inspección a la obra terminada: toda la información que una comunidad necesita coordinar para rehabilitar su edificio. apareció en Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara .

En las comunidades de propietarios existe una frase que se escucha con demasiada frecuencia después de una Junta: «Se ha aprobado por mayoría y, por tanto, hay que cumplirlo». La afirmación tiene una parte de verdad, pero puede conducir a importantes errores. La Junta de Propietarios es el órgano soberano de la comunidad para adoptar buena parte de las decisiones que afectan al inmueble, pero su capacidad para decidir no es ilimitada. Un acuerdo puede obtener una amplia mayoría e incluso aparecer correctamente reflejado en el acta y, sin embargo, resultar contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, a los estatutos o a los derechos de uno o varios propietarios. La mayoría no convierte automáticamente en legal cualquier decisión. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), establece diferentes mayorías dependiendo de la naturaleza del acuerdo y, además, permite que determinados acuerdos sean impugnados judicialmente cuando concurren las circunstancias previstas en su artículo 18. Por eso, cuando un propietario afirma que en su comunidad «se ha aprobado algo ilegal», la primera pregunta no debería ser únicamente cuántos propietarios votaron a favor. Hay otras cuestiones previas: ¿Qué se votó exactamente? ¿Figuraba suficientemente identificado en el orden del día? ¿Qué mayoría exigía la Ley? ¿Quiénes votaron? ¿Se calcularon correctamente propietarios y coeficientes? ¿Disponían los propietarios de información suficiente para adoptar la decisión? ¿El acuerdo b

Hay frases que cualquier administrador de fincas ha escuchado alguna vez en una junta de propietarios: —«Yo eso no lo he pagado nunca». O una variante todavía más contundente: —«Mi local lleva treinta años sin pagar el ascensor, así que ahora no me pueden obligar». Y, en ocasiones, el argumento parece tener cierta lógica. Si durante veinte, treinta o incluso cuarenta años una comunidad ha venido distribuyendo determinados gastos de una manera concreta, ¿puede reunirse un día la junta y decidir que, a partir de ese momento, un propietario que nunca contribuyó tenga que empezar a hacerlo? La respuesta no depende tanto de los años transcurridos como de una cuestión mucho más importante: por qué ese propietario no estaba pagando . Porque no es lo mismo que exista una exoneración recogida en el título constitutivo o en los estatutos que, sencillamente, durante décadas la comunidad haya aplicado incorrectamente el sistema de distribución de gastos. Y esta diferencia puede cambiar completamente la solución. La regla general: todos los propietarios contribuyen a los gastos comunes El punto de partida está en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Cada propietario tiene la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por tanto, cuando queremos saber s

En muchos hogares de Madrid hay una conversación que se repite con frecuencia, en voz baja y casi siempre entre dos personas que ya pasan de los 70 años. “¿Como vamos a pagar esto…?”. No hablan de un viaje a Paris, ni de un televisor nuevo. Están hablando de la factura de la calefacción que en este ultimo año les ha subido mas de 20 euros al mes con respecto al año pasado. Eso sin contar la ultima factura de la luz que no hace otra que subir a pesar de que prácticamente viven en la penumbra para no gastar, o la derrama del ascensor que les obliga a pagar 110 euros extra de comunidad por la derrama, porque su piso es de tres habitaciones, uno más que la mayoría de sus vecinos. Es una paradoja que conocen bien quienes gestionan comunidades de vecinos: personas con un patrimonio considerable (un piso de 200 metros en un barrio consolidado vale mucho) y, al mismo tiempo, con muy poco dinero disponible cada mes. La casa vale, pero no da liquidez. Y las pensiones, aunque se revalorizan, ni se acercan a la subida del coste de la vida. **El problema no es puntual, es de fondo** Durante años, muchos propietarios mayores han ido tirando de sus ahorros para cubrir gastos extraordinarios: cambiar el plato de ducha o cambiar el lavavajillas es algo que se ha podido cubrir con los ahorros de vida. La inflación de los últimos tiempos, se está comiendo los ahorros por la subida del coste de la vida y cada año que pasa su valor se va reduciendo. La vivienda, que culturalmente en España habría

La morosidad constituye uno de los problemas más frecuentes y, en ocasiones, más graves de las comunidades de propietarios. Cuando un propietario deja de pagar, las consecuencias no recaen únicamente sobre la contabilidad de la comunidad. Los recibos de electricidad continúan llegando, los contratos de mantenimiento deben abonarse, los trabajadores tienen que cobrar, las reparaciones no pueden paralizarse y las derramas aprobadas siguen teniendo que atenderse. El resultado es conocido por muchos propietarios cumplidores: unos dejan de pagar y los demás terminan soportando temporalmente las consecuencias económicas de ese incumplimiento . Durante muchos años la respuesta habitual consistía en reclamar la deuda, aplicar en determinados casos intereses o recargos aprobados por la comunidad y, finalmente, acudir a los tribunales. Pero la reforma introducida por la Ley 10/2022, de 14 de junio , modificó profundamente el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y reconoció expresamente a las comunidades la posibilidad de establecer determinadas medidas disuasorias frente a la morosidad . Esto plantea preguntas especialmente interesantes. ¿Puede una comunidad cobrar un 20 % adicional al propietario moroso? ¿Podría establecer un recargo todavía superior? ¿Puede cobrar intereses superiores al interés legal? ¿Puede impedir al moroso utilizar la piscina? ¿Y el gimnasio o las pistas de pádel? ¿Puede prohibirle utilizar el ascensor? ¿Se pueden aplicar estas medidas a las deudas que e